향후 주택시장 전망 (미국편)

올해 상반기 미국의 부동산시장은 주택구입을 준비했던 많은 사람들이 기대했던대로 흘러가지 않았다. 사상 최고치를 기록한 집값은 계속해서 상승하였고, 미국의 주택담보대출인 모기지 이자율은 예상보다 훨씬 빠르게 상승하였다.

이러한 현상으로 일부는 구매를 하고 있지만 대부분의 사람들은 매매를 보류하거나 포기한 사람들이 많이 나타나고 있다.

하지만 지금은 경제 침체에 대한 불황 공포가 나타나면서 주택시장은 둔화 조짐을 조금씩 보이고 있다. 신축의 경우 미분양이 발생하면서 건설이 지연되고 있다. 이미 부동산 매매거래량은 하락을 하고 있고, 2019년 수준아래로 떨어지고 있는 추세이다. 모기지 이자율이 5% 이상으로 유지되면서 신청건수는 22년만에 최저수준으로 떨어졌다고 한다.

그러나 미국의 경제학자드은 집값이나 모기지 이자율이 폭락하지 않을 것으로 예상하여 올해 남은기간동안 집을 구하기는 여전히 어려울 것이라고 전망하고 있다. 부동산 가격 상승은 둔화되고 있지만 전년 대비 가격은 여전히 두자릿수 상승을 보이고 있고, 연준의 금리인상발표는 모기지 이자율을 상승하게 만들것이기 때문이다.

1. 모기지 금리의 안정

미국의 올해 상반기에 주택을 구입하려는 사람들에게 가장 큰 놀라움은 모기지 이자율이 급등했다는 것이다. 30년 고정 모기지 이자율은 1월초 3.22%에서 올해 6월 5.81%로 높아졌고, 최근 몇 주 동안 평균 금리는 약 5.5%에 머물러있다.

이런 높은 이자율때문에 미국에서도 무주택자들은 좌절을 하고 있다. 미국의 한 부동산 중개 플랫폼의 기업에 따르면 주택 융자 비용이 너무 커서 6월에 구매 계약한 사람들의 15%가 취소했다고 한다. 2년전 팬데믹으로 시장이 멈췄던 2020년 4월 이후 가장 높은 비율이라고 한다.

그러나 일각에서는 모기지 이자율이 이미 연준이 예상하고 있는 미래 이자율 인상 가격을 이미 반영했을것이라는 의견도 있다. 모기지 이자율이 연말까지 거의 6%에 이르고 모기지 이자율이 안정되면 부동산 거래가 다시 정상화 될 것이라고 예상하고 있다.

2. 매물 증가

부동산 시장이 둔화됨에 따라 집을 계속 찾는 사람들의 수요는 줄어들어 지난 2년동안 찾아보지 못했던 매물이 나타날 것이다. 경제학자들은 올해 상반기 주택 가격 전망에 대해서 해가 지날수록 완만해질것이라고 전망하고 있고, 그시점에서 거래량은 예상보다 훨씬 더 낮을것이라 전망하고 있다.
상승장에 집을 샀던 사람들이 생각했던것보다 높은 모기지 이자율을 견디면서 높은 가격에 매물 내놓고 있어 신규 매수자가 집을 사지못해 거래량이 더 떨어지고 있다고 말한다.
이는 결과적으로 거래량이 계속 감소함에 따라 매물이 증가할것이라고 예측하고 있다.

3. 집값은 다시 천천히 오를것

최근 물가상승률이 둔화되고 있다. 현재 주택 평균가격은 2021년 6월 주택가격의 23% 급등과 비교하여 6월에 전년대비 13.4% 상승했다고 한다. 또한 신축의 경우 주택의 가격은 하락하고 있다고 한다.
미국의 신축 부동산은 거래량의 약 10%를 차지하고 나머지 90%가 구축이 차지하고 있다.
미국의 한 경제학자는 집값은 11% 상승할것이라 예상했다.

그러나 올해에는 높은 모기지 이자율이 구매자 수요를 억제함에 따라 매물이 쌓이고 거래량이 줄면서 올해 남은기간 동안 집값하락에 도움을 줄것이라고 한다.